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Die Frankenmetropole Nürnberg hat alles, was einen attraktiven Wohnort ausmacht. Das wirkt sich zur Freude der Immobilienbesitzer auch auf den Immobilienmarkt aus und sorgte bisher für konstant hohe Immobilienpreise. Doch die Hochkonjunktur scheint vorbei zu sein. Wer sein Haus in Nürnberg verkaufen möchte, sollte mit Weitsicht handeln.
Die gute Nachricht für verkaufswillige Eigenheimbesitzer: Auch wenn die gestiegenen Finanzierungskosten beim Bauen das Engagement potenzieller Bauherren und Käufer etwas bremsen, sind die Immobilienpreise in Nürnberg im Vergleich zu 2022 dennoch gestiegen. So lagen die Quadratmeterpreise laut Immobilienpreisspiegel Ende April 2023 bei 4.487 Euro (für 30m2), 4.096,04 Euro (60m2) und 5.512,85 Euro (100m2). Der durchschnittliche Kaufpreis pro Quadratmeter betrug somit 4.790,60 Euro.
Betrachtet man den Zeitraum von 2017 bis 2022, so zeigt sich laut dem Marktforschungsinstitut IVD eine starke Dynamik des Preisniveaus auf dem Nürnberger Wohnimmobilienmarkt. So stiegen die Preise für Wohnbaugrundstücke für Mehrfamilienhäuser von 2017 bis zum Frühjahr 2022 um 60 Prozent. Bei freistehenden Einfamilienhäusern betrug der Preisanstieg durchschnittlich 57 Prozent und Eigentumswohnungen verteuerten sich um 53 Prozent. Für ein Wohnbaugrundstück mit geplantem Einfamilienhaus mussten im Durchschnitt 42 Prozent mehr gezahlt werden.
Betrachtet man die Verkaufszahlen, so zeigt sich, dass insbesondere Neubauobjekte gefragt sind. Dies liegt an den vergleichsweise geringen Wartungs- und Instandhaltungskosten, aber auch an der modernen, energieeffizienten Technik der Neubauten.
André Heid, Sachverständiger für Immobilienbewertung, weist im Hinblick auf einen möglichen Verkauf von Immobilien in Nürnberg auf die Herausforderungen hin, die sich aus dem Gebäudeenergiegesetz ergeben: „Die in Gesetzes(vorschlags)form gepackten Heizungspläne der Bundesregierung erschweren den Verkauf bereits heute. Alte Häuser können mit Charme und einem großen Grundstück mit altem Baumbestand punkten. Doch mit dem Kauf einer Bestandsimmobilie übernimmt der Käufer oft auch eine Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Mit dem Wärmegesetz von Minister Robert Habeck werden diese Pflichten nun auf noch mehr Gebäude ausgeweitet.“
Für Eigentümer/innen von Bestandsimmobilien in Nürnberg bedeutet dies, dass die Verkaufspreise tendenziell sinken. Vor allem für Immobilien, die noch nicht mit einer modernen Heizungsanlage ausgestattet sind. André Heid: „Neben den altbekannten Faktoren wie Lage, Lage, Lage spielt der energetische Zustand einer Immobilie zunehmend eine entscheidende Rolle für den (Ver-)Kaufpreis.“ Der Experte weiß, dass sich viele Immobilienbesitzer nicht dem Stress aussetzen wollen, der mit einem Heizungstausch verbunden ist. Zudem scheuen sie trotz zahlreicher Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten die hohen Investitionen und wollen ihre Immobilie möglichst schnell verkaufen.
Attraktiv sind die Förderungen für selbstgenutztes Wohneigentum sowie für „private Kleinvermieter“ mit bis zu sechs Wohneinheiten in Form der sogenannten Basisförderung und möglicher Klimaboni. Darüber hinaus gibt es zinsgünstige Förderkredite und Steuererleichterungen.
Die von der Bundesregierung erdachten „Heizungspläne“ führen dazu, dass Kaufinteressenten nicht zuerst die Küche oder das Bad besichtigen wollen, sondern den Raum mit der Heiztechnik. Wer in Nürnberg seine Immobilie verkaufen möchte, sollte sich daher vorher gut überlegen, ob er vor dem Verkauf eine energetische Sanierung durchführt und dann einen angemessenen Preis erzielt oder ob er auf den Heizungstausch verzichtet und sich mit einem geringeren Erlös zufrieden gibt.
Bei der Klärung der Frage, welchen Marktwert die eigene Immobilie hat und welcher Verkaufspreis realistisch ist, kann eine Immobilienbewertung helfen. Eine solche Bewertung kann der Eigentümer entweder (meist kostenlos und innerhalb weniger Minuten) über ein entsprechendes Internetportal selbst durchführen oder einen Sachverständigen beauftragen. Da bei einer Online-Bewertung nicht alle wesentlichen Details berücksichtigt werden können und auch keine Besichtigung stattfindet, kann ein Wertgutachten eines Sachverständigen für Immobilienbewertung einen wesentlich genaueren Marktwert ermitteln.
Immobilienexperte André Heid empfiehlt eine detaillierte Wertermittlung durch Sachverständige: „Umfassendes Know-how hat letztlich nur der Sachverständige. Mit einem geprüften Sachverständigen und Immobiliengutachter der Heid Immobilien GmbH haben Immobilienbesitzer Partner an ihrer Seite, die eine Immobilie zuverlässig und professionell bewerten – und das in allen Regionen Deutschlands, auch in Nürnberg“.
