Abschreibungen beim Immobilienkauf: Wie lässt sich das Finanzamt an der Kaufpreisfinanzierung beteiligen?

Der Kauf einer Immobilie bringt dem neuen Eigentümer viele Vorteile. Neben dem Wegfall der monatlichen Mietzahlung sorgt man für das Alter vor und hat im Fall einer Inflation finanzielle Planungssicherheit. Überdies ergeben sich weitere positive Effekte, wenn die Immobilie fremdvermietet wird oder Teil eines Betriebsvermögens ist. In diesem Fall beteiligt sich das Finanzamt über die Abschreibung an der Kaufpreisfinanzierung.

In dem folgenden Beitrag erklären wir, was Abschreibungen sind und in welchen Fällen diese bei dem Kauf eines Hauses steuerlich geltend gemacht werden können. Außerdem zeigen wir die steuerlichen Vorteile auf, von denen ein Unternehmer mit einer betrieblichen genutzten Immobilie profitiert und welche Punkte noch zu beachten sind.

Was sind Abschreibungen?

Mit den Abschreibungen wird die Wertminderung einer Sache ermittelt. Sie werden in der Regel bei den betrieblichen Gegenständen vorgenommen, die der Abnutzung unterliegen. Hierzu gehören neben Fahrzeugen, Maschinen und einer Büroeinrichtung auch Immobilien. Das Grundstück, auf dem ein Haus errichtet wird, kann nicht abgeschrieben werden, weil es nach den steuerrechtlichen Grundsätzen nicht abnutzbar ist.

Wann können Abschreibungen beim Immobilienkauf geltend gemacht werden?

Abschreibungen beim Immobilienkauf können in den beiden folgenden Fällen vorgenommen werden:

• Das Haus oder die Wohnung wird erworben, um die Immobilie als Kapitalanlage – z. B. als Vermietungsobjekt – zu nutzen. Die Abschreibung wird mit einem bestimmten Prozentsatz vom Kaufpreis vorgenommen. Sie zählt zu den Werbungskosten, die die steuerpflichtigen Einkünfte des Vermieters mindern. Daneben können Schuldzinsen, der Aufwand für Instandhaltungen oder die Rechnung des Schornsteinfegers als weitere Werbungskosten geltend gemacht werden.
• Ein Unternehmer kauft ein Gebäude, um dies für seine betrieblichen Zwecke zu verwenden. Auch hier wird der Abschreibungsbetrag prozentual ermittelt. Er zählt zu den abzugsfähigen Betriebsausgaben. Diese mindern den Gewinn, den der Unternehmer für die Veranlagung zur Steuer ermittelt.

Ermittlung der Abschreibung beim Immobilienkauf

Die Ermittlung der steuerlichen Abschreibung wird von dem Kaufpreis vorgenommen, der in dem Immobilienkaufvertrag vereinbart wurde. Sie richtet sich nach § 7 Absatz 4 EStG (Einkommensteuergesetz). Hiernach ist das Datum entscheidend, an dem der Bauantrag gestellt oder die Immobilie errichtet wurde.

• Gehört die Immobilie zu einem Betriebsvermögen und wurde der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt, können jährlich 3 % des Kaufpreises als Abschreibung geltend gemacht werden.
• Wird das Gebäude nach dem 31. März 2023 errichtet, zählen ebenfalls jährlich 3 % des Kaufpreises zu den Werbungskosten oder den Betriebsausgaben
• 2,5 % des Kaufpreises sind jährlich abzuschreiben, wenn die Immobilie vor dem 1. Januar 1925 hergestellt wurde.
• Für eine nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellte Immobilie lassen sich jährlich 2 % des Kaufpreises abschreiben.

Beispiel:
Ein Unternehmer hat für 60.000 Euro einen Altbau erworben, um hier einen Lagerplatz einzurichten. Der Bauantrag datiert vom 25. Mai 1990. Die Immobilie zählt zu seinem Betriebsvermögen. Der Unternehmer kann jährlich 3 % des Kaufpreises als Betriebsausgaben geltend machen.
3 % von 60.000 Euro = 1.800 Euro

Immobilie im Betriebsvermögen: Weitere steuerliche Vorteile für Unternehmer

Ist die Immobilie Teil eines Betriebsvermögens, kann ein Unternehmer mit der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs einen weiteren steuerlichen Vorteil in Anspruch nehmen. Voraussetzung ist, dass er zum Abzug der Vorsteuer berechtigt ist. Dies ist der Fall, wenn ein Betriebsinhaber die Umsatzsteuer in seinen Rechnungen ausweist, diese vereinnahmt und über die Umsatzsteuervoranmeldung an das Finanzamt abführt.

Anders als bei der Einkommensteuer muss ein Unternehmer die unterjährig zu zahlende Umsatzsteuer selbst ermitteln. Dies geschieht über die Umsatzsteuervoranmeldung. Hier werden alle Umsatzsteuerbeträge und alle Vorsteuerbeträge gegeneinander aufgerechnet. Als Ergebnis ergibt sich entweder eine Umsatzsteuerzahllast oder – falls höhere Vorsteuerbeträge geltend gemacht werden können – ein Vorsteuerguthaben.

Achtung: Ein Unternehmer kann nicht von dem Vorsteuerabzug profitieren, wenn er unter die Kleinunternehmerregelung fällt. Dies setzt voraus, dass er zuvor einen entsprechenden Antrag gestellt hat.

Immobilie unter Denkmalschutz: Welche steuerlichen Förderungen sind möglich?

Bei der Ermittlung der Abschreibung für Immobilien gilt eine Sonderregelung, wenn es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt. Hier können auch die angefallenen Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Wird die Immobilie von dem Käufer selbst genutzt, können im Jahr der Anschaffung und in den 9 weiteren Jahren insgesamt 90 % des zusätzlichen Aufwands steuerlich geltend gemacht werden. Dies bedeutet, dass pro Jahr 9 % abgeschrieben werden.

Nutzt der Eigentümer das denkmalgeschützte Haus für eine Fremdvermietung oder zu betrieblichen Zwecken kann er alle Sanierungskosten bei der Fertigstellung seiner Einkommensteuererklärung angeben. Die Abschreibung erfolgt hier in zwei Schritten:

• In den ersten 8 Jahren werden jährlich 9 % des Kaufpreises abgeschrieben.
• In den letzten 4 Jahre liegt der Abschreibungsprozentsatz bei jeweils 7 % der Anschaffungskosten.

Was ist bei dem Verkauf einer Immobilie zu beachten?

Wer als Hauseigentümer die steuerlichen Vorteile – entweder als Vermieter oder als Unternehmer – in Anspruch nimmt, muss bei dem Verkauf mit der Spekulationssteuer eine Besonderheit beachten. Wird die Immobilie innerhalb einer Spekulationsfrist von zehn Jahren veräußert, muss der hieraus erzielte Veräußerungsgewinn versteuert werden. Die Spekulationsfrist orientiert sich an den Daten, die in dem Kaufvertrag bzw. in dem Verkaufsvertrag genannt sind.

Beispiel:
Am 1. Februar 2013 hat ein Unternehmer ein Bürogebäude erworben. Die Immobilie wurde über den gesamten Zeitraum ausschließlich für betriebliche Zwecke genutzt. Mit Kaufvertrag vom 31. März 2023 hat der Unternehmer die Immobilie wieder veräußert.

Da zwischen dem Tag des Kaufs und dem Datum des Verkaufs ein Zeitraum von mehr als 10 Jahren liegt, muss der Unternehmer den Gewinn aus der Veräußerung des Objekts versteuern.

Keine steuerlichen Vorteile bei Selbstnutzung

Wird die Immobilie ausschließlich zu eigenen Zwecken genutzt, kann der Käufer keine steuerlichen Vorteile geltend machen. Bis einschließlich zum 31. Dezember 2020 konnte man als Erwerber eines selbstgenutzten Hauses Baukindergeld beantragen. Ab dem 1. Januar 2021 ist diese Förderung weggefallen. Trotzdem hat der private Hauskauf zwei Vorteile: Im Alter profitiert ein Rentner davon, dass er nicht mit der monatlichen Miete belastet wird und bei einer Geldentwertung nicht um sein Eigentum zu fürchten braucht.